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                BT模式

                发布时间:2016-06-17        浏览次数:1597

                    BT(BUILD—TRANSFER)模式,作为BOT项目融资模式的一种衍生模式,在我集团的工程实▓践中已经得到了一些应用,有效的缓解了合作城市的政府在城镇化建设中,投资「主体单一、财政资金紧张、有效竞争不足等情况,以此响应党◣的《十二五规划纲要》中▅亦明确提出“鼓励和引导民间资本进入法律法规未明文禁止准々入的行业和领域”。

                1、BT模式的理论ζ阐释

                BT是Build Transfer的缩写,即建设—移交模式,是指项目业主与投资者成立的项目公司签订特许权协议,在协议规定时间内由项目公司安排融资∞与建设,并承担项ω 目建设风险,待项目建成竣工验收合格后由业主进行回购的一种投融资建设模式。从BT融资的全过程来看,其有以下』几个主要的特征:

                (1)项目参与方多且关系复杂。BT项目的建设涉及到了投资、融资、建设、移交等一系列经济活动※,当事︾人与参与方包括项目发起人、项目实体、项目贷款银行、融资担保人、原材料和设备供应商、保险公司、融资顾问及法律顾问等众多单位」和个人,相互间形成了复杂的经济法律关系和工作(协作)关系。

                (2)项目业主风险减小,投资成本㊣ 降低。项目业主通过BT承包合同将项目的建设█权转让给建设方,由建设方负责项目的融资和建设工作,并承担其中的风险。这就使得业△主的风险大大降低,降低了投资成本。

                (3)项目融资能力增强。由项目公〓司代替业主进行融资,拓宽了项目的融资渠道,能从多方←面吸收投资者的投资,解决业主融资渠道单一等困难,使项目的融资能力增强,并有效缓解了业主的资金短缺问【题。

                (4)有利于引进先进技术和管理水平的提高。由于在BT模式中建设方代替业主行使其所有权利,并且承担建设中所有风险。因而建设方更愿意引进先进技∴术并且提高管理水平,使其成本下降,以提高投资回报。

                2、BT模式在我集团运用的主要类型

                (1)总包式BT模式。在这种模√式之下,项目业主首先就项目的基本概况做出可行性研究和规划,一般由※咨询公司或政府职能部门做出;然后通过招投标的方式选择出一个综合能力较强的总包企业承担项目的具体融资、管理、建设施工等,选出的■也可以是由一个联合体组成的有独立法人资格的项目管理公司,由它来负责项目的一切工作。

                (2)分包式BT模式。在这种模式之〓下,项目业主通过咨询得到项目的初步规划设计和工程预算,然后通过招投标的方式选出符合条件的建设方,该建设方一般为有实力的工】程公司、项目公司或一些联合体,建设方组建具有独立法人资格的项目管理公司负◎责工程项目的融资、建设、管理等工作,其与总包式BT模式最大的区别是:项目业主允许项目公司对工程项目的不同部分进〗行分包但必须经过项目业主的同意以保障工程的质量和按期完工等。分包式BT模式与其他的项目管理又有不同,其々最大的区别是在建设期项目公司负责项目的资金筹措,待项目竣工通过业主的验收后业主再将项目按BT的承包协议回购。

                (3)土地一级开发■BT模式。土地一级开发项目有其典型的特征:它可以赢利,但无法交给企业ㄨ来运营;它的投资回报率很高,但是其抵押贷款量少,时间短;它◥的主导者是政府,但是政府却没有能力进行具体的土地一级〇开发操作;它的利润相对于庞大的资金成本和繁琐的工程环节来说很低。这些特征,对土地一级→开发的融资方式具有很高的选择性。BT模式具有很强的包容性,对于土地一级开发项目适用性很↓强:

                首先,解决融资问题:BT模式中的融资方负责项目所需资金▲,缓解政府融资压力;

                其次,解决工程建设问题。BT模式中投资方负责建♀设,专业的经验有利于工程各项风险的降低,使政府回归到监督和管理的角色上来,免去不专业的建设管理工作;

                再次,BT模式在我国已经有◥了不少成功项目的案例(如重庆菜园坝长江大桥、北京地铁奥运支线等),积累了越来越多的经验,给BT模式用于土地一级开发提供了充足的借∮鉴依据;

                再者,由于土地自身为高值产品,又因为土地储备的实施要求政府为唯一ㄨ的供地方,这就保证了土地一级开发项目普遍为赢利的,有可∮靠的回购保障,这是吸引投资商的最重要的条件。

                3、我集团对土地一级开发BT模式构建的理◥解

                土地一级开发BT模式的运作中主要有以下九个参与方:

                (1)政府。土地储备制度的实⊙施要求地块要以净地出让,政府是土地储备阶段土地一级开发项目的最终所有╱者。政府的任务是选定项目投资者,给予投资者贷款担保和政策优惠,对项目进』行监督、协助和管理,并履行回购承诺。土地@ 一级开发项目手续繁琐,关系复杂,牵涉的部门和群体比较多,协调任∏务很重,政府必须发挥其作用给予投资者必要的帮助。

                (2)项目投资建设者。BT项▽目的投资者是BT项目融资的主体,其任务是项目进行融资、投资和建设管理活动。土地一级开发项目的特殊≡性要求投资者∑不但要具有可靠的资金保障,还要求投资者有强烈的社会责任感(保证土地原使用者的合法利益)、高水平的协调能力(保证项目干系人的配合)和管理能力。

                (3)项目公司。项目公司是项目主办人为了融资、建设和管理项▂目设立的具有独立法人地位的公司,它作为建设单↑位履行建设单位相应的职责。

                (4)金融机构。金融机构是项目融资的资金提供者,土地一级开发项目一般投资巨大,单靠投资承々包商自身财力难以完成,所以必须有金融机构的介入,保证项目的顺利进行。

                (5)勘察设计单位◥。勘察设计单位包含勘察方和设计方,为☆项目施工提供服务。

                (6)施工单位。施工单位是土地一级开发项目的法定主体之一,必须对工程施工的质◆量、安全、进度、费用等承担直接责任。由于当前市场上还没有专业的土地一级开发︼公司,土地一级开【发项目的实施者多为房地产公司。对于施工单位的选择⌒要严谨慎重,根据项目特点按需选择。

                (7)监理单位。项目建设的监督管理者、协调√服务者,对施工进行监督、管理、协调、服务,并对施工过程及工程实体质量、施工安全、进度、投资控制等方面承担监理责任。

                (8)咨询机构(为政◢府提供咨询服务)。咨询机构★是为政府提供咨询服务的单位,应按合同约定履行职责,做好对委托方¤的服务工作。

                (9)政府监督机构。政府的监督机构是公共利益的ξ代表,对建设各方行为进行监督。土地一级开发行为是政府行为,牵涉面广,也密切关系到群众利益和社会稳定,政府各相关部门应当担负起监☉督责任。


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